Cikkünkben a magánszemélyek rövidtávú szobakiadásának „szálláshely szolgáltatás” tételes átalányadózását vizsgáljuk meg, valamint a szálláshely kiadáshoz kapcsolódó másik két adót, a turizmusfejlesztési hozzájárulást és az idegenforgalmi adóról is említést teszünk, mivel a leendő szolgáltatóknak több adónemre is kell egyszerre odafigyelniük és a szabályait ismerniük.

A lakóingatlanokat gyakran hosszabb távra adják bérbe (ennek adózásáról szóló cikkünk ide kattintva olvasható), azonban egyre népszerűbb a rövidebb távú, főleg turisztikai céllal történő bérbeadás, mint például magánszálláshely-kínálás vagy fizetővendéglátás. Miközben a bérbeadás során az ingatlan hosszabb időre történő átadása a fő szempont, a szálláshely-szolgáltatás keretében a magánszemély rövidebb időszakra adja ki ingatlanát, és ezen túlmenően kiegészítő szolgáltatásokat is nyújt, mint például takarítás vagy reggeli készítése a vendégeknek. Így a tevékenység üzletszerűsége és szolgáltatási aspektusa sokkal inkább dominál.

Ebben az esetben már nem hivatkozhatunk egyszerű bérbeadásra, hanem inkább szálláshely-szolgáltatási tevékenységről beszélünk. A szálláshelyek üzemeltetésének konkrét feltételeit a 239/2009. (X.20.) Kormányrendelet rögzíti (a későbbiekben hivatkozva mint „kormányrendelet”). Ez a kormányrendelet a szálláshely-szolgáltatás fogalmát az 2005. évi CLXIV. törvény (rövidítve Kertv.) értelmezéséhez igazítja. Ennek értelmében a szálláshely-szolgáltatás olyan üzletszerű gazdasági tevékenységet takar, amely nem hosszabb időtartamra, hanem éjszakai pihenéssel egybekötött rövidebb tartózkodás céljából biztosít szálláshelyet és hozzá kapcsolódó szolgáltatásokat. Magánszálláshelynek nevezzük azt a lakást vagy üdülőt – vagy azoknak egy elkülönített részét és hozzá tartozó területét -, amelyet nem kizárólag szálláshely-szolgáltatási céllal, hanem magánszemély vagy egyéni vállalkozó által is hasznosítanak, ahol a szobák száma maximum nyolc, az ágyaké pedig legfeljebb tizenhat.

A személyi jövedelemadó törvénye különleges szabályt alkalmaz a szálláshely-szolgáltatók egy bizonyos csoportjára: azokat a magánszemélyeket tekinti fizetővendéglátó tevékenységet végzőnek, akik – nem egyéni vállalkozóként – a kereskedelmi törvény alapján magánszálláshely-ként kínálnak szállást egy adott adóévben ugyanannak a személynek 90 napon belüli időszakban.

Csak az áfamentes ingatlan-bérbeadási tevékenység esetén mentesül az adószám megszerzésének kötelezettsége alól az ingatlant hasznosító – lényegében bérbeadó – magánszemély. Ugyanakkor a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás az Áfa tv. értelmében kötelezően adóköteles szolgáltatás, tehát az adóalanyoknak az Art. előírásai szerint regisztrálniuk kell. A magánszemélyek a helyi jegyzőnél is kötelesek bejelentést tenni a szálláshely szolgáltatás megkezdéséről. Az önkormányzati jegyző a kormányrendelet értelmében igazolást állít ki a bejelentésről és a tevékenység nyilvántartásba vételéről, ami tartalmazza az adott magánszemély által üzemeltetett szálláshely kategóriáját is. A nyilvántartásba vétel sorszámát a NAV részére történő bejelentéskor nem szükséges megadni. Az adózó az adószám megszerzéséhez a 23T101-es – míg a tulajdonostársak közössége a 23T201-es – űrlapot használhatja a NAV-nál. Természetesen választható ÁFA tekintetében az alanyi adómentesség is, de alapvetően a szálláshely kiadást 5%-os ÁFA terhelné.

A Szja törvényben előírt tételes átalányadózás kedvezményes adózási lehetőséget biztosít fizetővendéglátó tevékenységet végző magánszemélyek számára bizonyos kritériumok alapján. A magánszemély akkor választhatja ezt az adózási módot, ha legfeljebb három, nem kifejezetten szálláshelyként használt lakásban vagy üdülőben végzi a tevékenységét. Fontos megjegyezni, hogy ha a szolgáltatás díját nem a magánszemély állja, hanem azt egy harmadik fél (pl. munkáltató) fizeti, és a számla nem a magánszemély nevén szerepel, a tételes átalányadózás még mindig választható. Ha azonban ugyanazt a személyt több mint 90 napig szolgálják az adóévben, akkor ezt az adózási módot nem lehet alkalmazni.

Fizetővendéglátást végzők tételes átalányadójának megfizetése

Az éves átalányadó szobánként 38 400 forint. Ezt az összeget a tételes átalányadózást választó magánszemélynek meg kell fizetnie, akkor is, ha csak néhány hónapig fogad vendégeket az évben. Ha a magánszemély a tevékenység kezdetekor nem volt jogosult az átalányadózásra, az összes bevételét az önálló tevékenység szabályai szerint kell adóztatnia. Ha azonban jogosan választotta az átalányadózást, de később nem teljesítette a feltételeket, az adót a változás évének első negyedétől kell számítania. A változás előtti negyedévre az éves átalányadó arányos részét kell kifizetni. A tételes átalányadót negyedévente, a negyedév befejezése utáni 12. napig kell megfizetni, míg a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés évének első 15 napjában az éves összegnek megfelelően. Amennyiben a magánszemély befejezte a fizetővendéglátó tevékenységét, a megszüntetés utáni bevételeket és költségeket úgy kell figyelembe venni, mintha a megszüntetés előtt keletkeztek volna.

Turizmusfejlesztési hozzájárulás kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után

Január 1-jétől bevezetett turizmusfejlesztési hozzájárulás olyan díj, amelyet a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtó személyeknek kell fizetniük, ha ellenérték fejében szolgáltatást nyújtanak. Ez az összeg azokra a szolgáltatásokra vonatkozik, amelyek az Áfa tv. értelmében kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősülnek. Fontos megjegyezni, hogy még akkor is kötelező a turizmusfejlesztési hozzájárulás fizetése, ha az adóalany alanyi adómentességet választ, vagyis ha nem kell áfát fizetnie a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után.

Minden olyan egyén vagy intézmény, aki/ami hozzájárulás-köteles szolgáltatást kínál saját név alatt, köteles ezen hozzájárulás megfizetésére. Ha az adóalany adott időszakban nem nyújt ilyen jellegű szolgáltatást, akkor nem köteles sem bevallást készíteni, sem fizetni. A hozzájárulás alapját a szolgáltatás nettó, azaz áfa nélküli ellenértéke képezi. Ha az ellenérték nem forintban van meghatározva, az Áfa törvény alapján kell azt forintra átváltani. A hozzájárulás mértéke pedig 4%. Az adózónak önadózóként kell megállapítania és elektronikusan be kell nyújtania a hozzájárulást egy kijelölt formanyomtatványon, mely 2023-ban a 23TFEJLH kódú nyomtatvány.

A turizmusfejlesztési hozzájárulást az adózónak az áfabevallásra vonatkozó időszakban kell benyújtania és befizetnie:

• havi bevallás esetén a tárgyhó következő hónapjának 20. napjáig,
• negyedéves bevallás esetén a tárgynegyedév követő hónapjának 20. napjáig,
• éves bevallás esetén a következő év február 25-éig.

Amennyiben az adózó egy adott időszakban nem köteles áfabevallást benyújtani (például mert áfában mentességet élvez), a hozzájárulás-köteles szolgáltatás után a teljesítés időpontját követő év február 25. napjáig kell megfizetnie a hozzájárulást.

Idegenforgalmi adó

Az idegenforgalmi adót azok a magánszemélyek fizetik, akik nem helyi lakosokként legalább egy vendégéjszakát töltenek az adott önkormányzat területén a helyi adó törvény alapján.

Ha magánszálláshelyet vagy falusi szálláshelyet adunk bérbe, mint szállásadók, felelősek vagyunk az idegenforgalmi adó beszedéséért vendégeinktől, majd ezt havi rendszerességgel be kell vallanunk és az önkormányzatnak megfizetnünk, az állami adófizetési kötelezettségeinkkel együtt. Habár a vendégeknek kellene az idegenforgalmi adót megfizetniük, a szállásadónak kell ezt beszednie, majd az önkormányzat felé elszámolnia.

Az idegenforgalmi adó összege két módon határozható meg: a vendégéjszakák száma alapján, vagy a szállásdíj 4% a fizetendő idegenforgalmi adó. Az önkormányzatok határozzák meg ezt helyi rendeletükben. Az adó mértékét a Magyar Államkincstár oldalán találjuk meg. 2023-ben a törvény szerinti maximum adóösszeg 580 Ft/fő/vendégéjszaka, ez minden évben változik követve az inflációt.

Az adót azon magánszemélyeknek kell fizetniük, akik nem állandó lakosként töltenek legalább egy vendégéjszakát az önkormányzat területén. Az idegenforgalmi adó beszedéséért pedig a szállásadók felelősek, függetlenül attól, hogy fizetős vagy ingyenes szállást adnak. Amennyiben szállást kívánunk bérbe adni, a helyi önkormányzatnál kell jelentkezni a megfelelő nyomtatványon. A bejelentés után kapunk egy nyomtatványt, amelyre a vendégek adatait és a vendégéjszakák számát kell vezetnünk.

Az idegenforgalmi adót minden hónapban, legkésőbb a következő hónap 15-ig kell bevallanunk és befizetnünk, ha az adott hónapban voltak vendégeink. A bevallást személyesen, postán vagy elektronikusan is el lehet küldeni az önkormányzatnak.